3大指標案脫標 房市依舊正向發展【轉貼地產王】

市場景氣熱不熱，光聽房地產業者的分析並不見得準確，
但是若市場上的指標案都接連脫標，就可以看出景氣到底旺不旺！

近日市場上接連傳出三件好消息，
其一是已進入第二輪拍賣的新竹風城，由SOGO接手；
其二是位於東興路上的統豐世貿大樓，也由富邦人壽接手；
其三則是士林的金雞廣場，最後由興富發接手打算改建銷售，
都可看出現在市場景氣的確相當暢旺。

■SOGO拿下風城 新竹再添發展動能
全球資產副總柯宏安指出，SOGO百貨能標下新竹風城購物中心，
可謂皆大歡喜的結局，這塊新竹市中心的萬坪土地，
因購物中心無人經營而成廢墟，且歷次標售流標結果，
不外乎因開發量體太大，造成投資人縮手，SOGO百貨接手經營後，
對新竹市發展以及百貨零售業都具有正面的意義。

尤其目前SOGO百貨可整合遠東集團的資源，
複製台北遠企中心經驗，有效活化風城購物中心內含的飯店及辦公大樓。

■三筆標案順利脫標 房市景氣風向球
而近日順利脫標的統豐世貿大樓，也是在市場上銷售多時，
但因為地段佳，產權完整，屋主惜售心態甚重，
最後由富邦人壽約22億元，買下該棟大樓，算是雙贏的好買賣。

至於成交不久的士林夜市金雞廣場，3年前就有傳出對外出售的消息，
後來因兩岸情勢看好，地主也開始惜售，最後由興富發建設，
以每坪將近258萬元的高價，買下該筆完整土地，未來將改建出售。

除了新竹風城是法拍出脫外，其餘兩筆都是地主由惜售最後轉手，
雖然對外有出售訊息，但實際上對於價格都有相當認知，
此3筆個案順利脫標，或許可以當成當前房市渾沌不明的風向球，
至少開發商都看好未來後勢。

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4月買賣移轉件數平穩 持續觀察價量變化 【轉貼奇摩房地產】

台灣房屋不動產研究中心邱太表示，受到3月政府打房的效應遞延影響，
4月份全台買賣移轉棟數小減2.2％。

然而，政府在3、4月的打房政策，頻繁、但又舉棋不定，
因此全台交易量並沒有大太的波動，房市高檔震盪。

反觀4月買賣棟數萎縮最多的新竹縣市，去年初4月新竹縣市交易量近2,000棟，
乃因去年此時剛脫離無薪假風暴，釋放一波積壓的買氣，今年則回歸基本面，
4月新竹縣市的買賣移轉棟數，滑落至1,800棟以下。

台灣房屋園區直營店店長呂銘輝表示，雖然4月新竹市交易量減少1成，
並不代表竹科新貴買房縮手；若納入竹北高鐵區域觀察，4月業績仍維持上月水準。




【擷取ㄧ部份刊登】

高價住宅區旁的平價區【轉貼奇摩房地產】

新竹南寮低價擁有透天產品

以新竹地區房市的客源分析看來，
可發現新竹科學園區內的竹科人一直都是消費的主要客群，
因此周遭地區往往打著為竹科人量身打造之旗幟，
希望能夠吸引到其青睞。

也因為區域土地使用上較為鬆散，故透天產品為產品主流，
青草湖風景區及明湖路一帶即多以此類高價產品別墅為主，
然而近年來因可開發土地漸少的狀況下，政府為此擴大其都計範圍，
積極發展其他區域諸如『關埔重劃區』、『關長重劃區』等地，
表價則約落於二十萬上下。

相較之下，南寮地區算是新竹區域較為平價區域，
早期自從西濱快速道路通車後此區甫開始推案，
但由於距離上和市區較遠，加上無特殊支撐房市的建設，
因此去化上仍舊不算快，
產品也多以少量體的透天產品及透天店面為主，
目前此區成交行情多落在十一至十二萬坪，然因為坪數規劃較大，
所以總價帶在區域內也算較高。

整體而言，南寮的房價除了特殊的透天產品仍是較為平價的，
然而在實質交通和建設未有具體作為之前，想要房價上有所成長，
仍是要靠竹科人來做支撐，總括說來，因為去化速度較慢，
所以整體議價空間也較其他區來的大，
對於喜歡海岸風情的景觀愛好者而言，
南寮仍不失為一個不錯的選擇。

新竹房市躍升為一級戰場【轉貼奇摩房地產】

被戲稱為『全台最大蚊子館』，96年底停業至今的新竹風城購物中心，
昨天終於在第三次法拍後，由太平洋崇光百貨SOGO集團，
以些微高出底價的58.88億標得，
據傳也只比另一競標者新光三越之出價高出一億不到。

對此媒體多解讀為，新竹將上演新一波的百貨零售業大戰。
風城到底能不能因此翻身，再展風華，當然是地方大事一樁，
而先前甚至還傳出，可能有陸資背景者有意出手購買。
其實無論是當初打造，或是現在SOGO集團購入，
原因則都是看好竹科人的高消費實力。

基於同樣的理由，近幾年新竹地區也一直是北台灣的房市推案重鎮。

根據報導先前借殼上市的富旺國際，除了房仲展店外，
就以新竹做為房市推案根據地，宣布6月底將在新竹市推出三件個案；
另外連同較早進軍的豐邑在內，
德鑫、惠宇、富宇、聚合發、親家、喬立等中部建商，
也都先後揮軍搶進風城。

根據住展企研室觀察，這幾年新竹地區房市，
持續出現新竹、竹北兩市推案量與行情獨走，
和其他鄉鎮市差距拉大的情況；
兩市市況，也和竹科景氣連動甚為密切。

像前年金融海嘯爆發後，電子業廠商為度過需求急縮之難關，
紛紛祭出減薪、裁員甚至無薪假手段，
新竹及竹北兩市房市也跟著急凍，人氣、成交皆大幅下滑。


而隨著一年餘來景氣回溫，兩市房市很快恢復生機，
因此推案量再度暴增。

竹北市去年中是台科大重劃區獨走，今年熱度則蔓延到全市，
高鐵特區又出現許多新案。

另外，新規劃完成，即將進行釋地作業的縣治三期，
又將會是下一波推案重鎮。

新竹市這邊，近一年則以近竹科大門的關長光埔重劃區最熱；
上述中部建商，不少就以本區為推案根據地。

而因為新竹市區有若干都市更新題材，因此房價墊高情況比竹北市明顯。

竹北目前除了特定品牌、河岸景觀宅或大地坪透天外，
一般行情還在18萬/坪左右，
但今年新竹市區則很可能出現開價見4字頭的大案。

大致因為價格落差，加上規劃生醫園區，
又有多所大學分校預定地的竹北，未來性更強，
因此近期新竹房市買盤以自用較多，竹北則投資置產比例一直頗高。
但總體來說，無論自用或投資，
新竹房市倚賴竹科人的程度仍十分深，
這也是近一年當地推案大爆炸的由來；
光竹北市一地，目前就以每週平均二到四個的高速冒出新案。

不過，這也重演了數年前，
當高鐵特定區剛完成規劃、釋地時的景象，
當然也再度引起供給可能過剩的疑慮。

SOGO百貨58億吃下新竹風城【轉貼奇摩房地產】

中國時報【李坤建、王莫昀、曹秀雲綜合報導】

新竹巿風城購物中心昨日第三拍，拍賣底價57億9700萬元，
由SOGO百貨以58億8889萬，
另一組林姓自然人代表新光三越百貨，以9189萬元飲恨！

這次標售結果，遠東集團在新竹百貨業已取得霸主地位。

新竹地院法拍室昨下午擠得水泄不通，
太平洋SOGO百貨以象徵「一路發、長長久久」
的58億8888萬9999元得標，總樓地板面積為10萬3017坪，
建坪單價5.72萬得標，溢價僅1.6％。

SOGO百貨副總經理羅仕清指出，
新標下的風城賣場，預計接手後一年內，
將以SOGO百貨加上MALL型態展開營運。
羅仕清說，SOGO參與競標主因，
是原本位於新竹車站地區的SOGO百貨新竹店腹地面積一萬多坪，
雖然很賺錢，但賣場已不敷使用，「太小了！」
加上集團另一家百貨公司遠百在新竹業績很好，
這使得SOGO考慮加碼新竹零售經營，風城營業面積足夠，
加上價格合理，羅仕清說：「這是個機會！」。

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太表示，
新竹風城購物中心第三拍，拍賣底價從二拍64億上下，
降為近57億9700萬，少了6億元，
由於沒有收益價值因此壽險業者並不會進場投標，
只有特殊需求如百貨等行業基於戰略考量才會進場，
以建坪單價5.72萬元來看，光建築成本都不只這個價，
換言之，標下來等於土地是送的。

觀察新竹市主要百貨業近年營收維持在約105億元，依市佔率排名依序
為大遠百（47％）、SOGO（7％）及新光三越（16％），
而SOGO百貨在取得風城購物中心後，
擁有大遠百及SOGO百貨兩大通路的遠東集團，
在竹市百貨市佔率將可達九成以上。

台鐵內灣支線延宕 商圈業績不振【轉貼奇摩房地產】

三年前交通部規畫，要改建台鐵的內灣支線。

所以當時從新竹到竹東的路段都停駛了。

不過原本在去年底、就應該完工的這個路段，
現在卻因為包商財務出了問題，
要拖到明年10月才能完工，已經引起民怨。

火車進站車門才剛打開，民眾急忙下車，
要趕搭新竹到竹東的接駁公車，內灣支線停駛，
讓搭乘火車的通勤族與遊客，都感到非常不方便。

梅雨季節來臨下著大雨，內灣老街沒什麼人潮，
賣客家美食的店家門可羅雀，有些乾脆關門休息，，
雖然竹東站到內灣站仍照常行駛，遊客還是少了8成之多。

遊客沒辦法直接到內灣，
也使得內灣鐵路最特別的之字形合興車站，
就算打造了整體景觀，至今仍無法順利招商。

內灣支線停駛，在地民眾、店家、遊客苦等了3年，
只能繼續巴望著明年真的會通車，
尤其是觀光產業受太大影響，
店家都擔心再拖下去他們就撐不下去了。

量先價行 新竹房市多頭起【轉貼奇摩房地產】

量先價行　新竹房市多頭起


壽險獵地轉向新竹！中國人壽12日公告，以12.3億元的價格，
向美亞控股實業買下位於新竹公道五路的廠辦大樓，
土地面積1,109坪，建物面積6,182坪，
相當每坪以19.9萬元的價格取得，租金報酬率高達5.12％，
且在竹科園區廠商需求增加情況下，未來租金收益仍可期待。

地產業者表示，新竹近來釋出不少不動產，貨源極多，
但就看報酬率如何，如果帶有租約，
年化租金報酬率3％以上即可考慮，但如果要重新開發，
恐怕不划算，19日新竹風城購物中心即要公開標售，
屆時壽險業者是否會競標，值得觀察。 根據住展雜誌統計，
新竹地區的新竹市與竹北市兩區，也是近期爆量推案的地區。

受竹科景氣面明顯回春的多頭刺激，
新竹市去年1月1日至4月15日的推案量，
自38.8億元，上升至今年同期的95.3億元，成長的倍數為2.5倍。

竹北市方面，去年1月1日至4月15日的推案量僅12億元，
今年同期則是爆量至205.2億元，成長的倍數高達17.1倍。

2008年與2009年，新竹市與竹北市的房價大至持平，
2009年新竹市預售與新成屋的平均行情價為每坪15.4萬元，
竹北市則為16.8萬元，兩區今年房價在案量放量及竹科景氣率先復甦下，
多頭行情應是可期。



推案暴量區域統計
區域/時間/可售戶數(戶)/可售金額(億元)
新竹市 98年 412/ 38.8
新竹市99年 812 /95.3
竹北市 98年 121 /12
竹北市99年 1904 /205.2

說明:去年與今年同期(1/~4/15)預售物家新成屋推案量比較 資料統計:主展雜誌

中壽12.3億買新竹商辦 報酬率5%【轉貼奇摩房地產】

（中央社記者田裕斌台北12日電）
中國人壽今天公告以新台幣12.3億元買下新竹市商辦大樓，
中壽表示，這棟大樓以外商公司為主要租戶，租金報酬率達5.1%。
中壽表示，這棟大樓距離新竹科學園區、新竹高鐵站都相當近，
買下這棟商辦後，中壽投資不動產占可運用資金比例自3.1%提升至3.3%，
未來還有不少加碼空間，只要有不錯投資報酬率的標的都會有興趣。
中壽今年首季不動產投資報酬率超過3%，
日前董事會通過授權董事長尋找投資不動產標的，額度50億元，
報酬率在3.5%以上的標的都會考慮，
今天買下的新竹大樓投報率超過 5%，超出內部預估。

打房沒效!北.桃.竹房價飆漲(轉貼奇摩房地產)

打房沒效!北.桃.竹房價飆漲


政府一連串抑制房價措施到底有沒有效，房仲業調查發現，
今年第一季房價，桃園縣和台北市都漲7%，連主推平價住宅的林口，
房價都翻了一倍。學者批評，央行不升息，打房政策根本無效。

一棟棟新成屋等著客人上門，政府點名要推平價住宅的台北縣林口，
對建商來說是大利多，新屋喊價從一坪20萬跳一倍，
站上40萬新高，成為單價漲幅最高的地方，
根據房仲業和學界調查，與去年第四季相比，
今年第一季縣市成交價，新竹市飆最兇，來到一坪17.58萬，漲14%，
其次是桃園漲了11%，就算是被政府盯最緊的台北市也漲了7%。
學者覺得打房根本是玩假的，儘管房市依舊熱，
也有例外，那就是套房人氣指數不停下滑。

比起去年底，台北市套房價錢和成交量，
萎縮12%，台北縣18%，高雄是更高達35%。

不想真的被套牢，投資客棄套房，
轉而找尋公寓或是大樓繼續做投資，火熱的房產交易，
似乎宣告對政府的打房政策沒在怕。

竹科買氣回籠 新竹、竹北房市一片水暖!(轉載奇摩房地產)

竹科買氣回籠 新竹、竹北房市一片水暖!

景氣的波動影響產業甚鉅，對於新竹而言，
凡舉就業市場、民生消費、乃至奢侈品的消費力，
竹科內的這群科技鉅子一直扮演著一個指標引航者的角色。

度過了慘澹經營的一年，竹科總算回春，
包括台積電、聯電、友達等科技大廠均招募百名職缺，
預計年度整園區內，廠商將陸續招募三千到五千名人力，
年度營收更看好能到上億元。

當消費力回檔，首當受惠的即是扮演經濟火車頭的房市，
熱錢紛紛注入的結果，
使得至今以竹科客群為主力的竹北、新竹一帶，
推案是一案接著一案，加上房價和台北市相比差距仍大，
故也可吸引到不少來自北市的投資客。

竹北市況尤為火熱
一掃金融風暴陰霾，科技業重登當紅炸子，
在竹科人大力加持之下，
大新竹房市成交量甚至凌登全台之冠，
農曆年後以至329檔期，
新竹、竹北指標案接連登場，
甚至連中古屋成交易量亦位居全台首屈，
尤其是竹北，不只沒受到政府打房政策影響，
新案依舊接連推出， 房價溫和上揚。
近期竹北指標案當屬基地位隘口三街的「說La vie」，
基地達2,633坪， 規劃393戶住家及店面，
住家為2至4房規劃，
其中2房產品因為區域少有的低總價成屋案，反應相當熱絡。
預售屋也有位台科大重劃區的「德鑫御苑」，
挾著建商品牌和相對低價的優勢，公開不久已銷售快八成。
目前竹北區域仍有多起案子持續發燒，並且觀察得知，
只要不是區域內高單、高總價或是有嫌惡設施在周邊的案場，
其實都有還不錯的表現，預計不只是三二九檔期，
此波熱流應會延燒至今年第三季。

樂活概念-優質環境漸為考量要素
除了固有以區域潛力做基準，價格為考量之外，
住展企研室調查發現，近來注重區域環境的養生族有漸多的趨勢，
不只對視野景觀多做衡量，
大地坪公園和區域人文素養也都是這群漸講求樂活思維的族群所強調。
故在風氣漸盛之下，一些具有大地坪的個案也有不錯的表現。
諸如位於新竹志平路的個案-「大無限」，
位於青草湖旁的國家藝術園區，基地約五千坪的優質環境，
訴求具三公里的人文森林浴步道
又鑿有養生溫泉湯屋和座擁青草湖周邊的高綠覆優質環境，
採取流線型室內設計的特殊格調設計使產品有所區隔，
故公開以來詢問度一直是區域最佳的，銷售已達七成；
再加上總價帶選擇上從七百萬~二千多萬的大坪數規劃皆有，
適合各種需求的購屋族群，
在距市中心鬧區只要十分鐘左右的條件下，很容易被大眾所接受。
另外像位於牛埔地區的「探索21」，
亦有兩千多坪的基地和公園訴求，雖然最近詢問者也不少，
但在基地氣勢上就較難與「大」案媲美。
竹北地區則是以水岸住宅打造這類環境訴求，
像是水岸指標案-富廣建設的「景泰然」，基地一千五百坪，
且位台科大重劃區內，
以六十一 ~ 一百三十一坪型的三、四房及樓中樓為規劃，
雖是高總、高單產品，但銷售狀況也不錯。
另外值得注意的新竹環境景觀住宅，
非得提及新竹科學園區內眾所矚目的重量級大案-「天湖」，
其為『華固建設』揮軍新竹的首作，
且又是居「靜心湖」畔的豪宅產品，
雖每坪表價上看四十八萬震盪了新竹房市，
但至今已有竹科內老板的買單，
顯示竹科人潛在實力亦是不容小覷，
當然以目前新竹整體市場接受總價帶仍以兩千萬左右為大宗的情況下，
此案是否會帶起另一波新竹房價的跳脫潮，
時間檢驗之下，大家都在看。