新竹凱撒標售 底價4.9億【轉貼奇麼房地產】

台灣金融資產服務公司 8月25日將標售中聯信託23筆不動產，
總價值近新台幣20億元。
其中以新竹凱撒飯店底價 4.9億元、台中崇德家樂福 1.83億元、
景美商圈店面1.2億元較受矚目。
台灣金服 7日以 101.6億元標售法拍史上最高價的新燕公司土地後，
8 月將持續推出由中央存保公司代管的中聯信託23筆不動產。
這23筆不動產中，標號17號的新竹市中華路凱撒飯店，
面積5330.04坪，底價4.9億元，每坪建物單價約 9萬1932元。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說，新竹地區多以商務客為主，
觀光客並不多，觀光飯店經營不看好，標售凱撒飯店要創新高不容易。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太（火宣）說，凱撒飯店目前出租中，
租金每月 120萬元到 140萬元，以 140萬元計算，租金報酬率約 3.4%。
中南部的租金如果沒有超過 4%，流標的機率相當高，他不看好凱撒飯店可以順利標脫。
另外，位於台中市崇德路家樂福，面積1904坪，底價 1.8億元，
租金報酬率約4%。徐佳馨說，租金報酬率到4%，
在中南部而言算是相當不錯的報酬率，家樂福是相當不錯的標的。
這次標售的還有台北市興隆路195號 1、2樓，面積310 坪，底價1.26億元。
台灣金服表示，這個標的位於台北景美商圈店面，租金報酬率約 4%。
邱太（火宣）說，目前租給屈臣氏等商家，報酬率達到4%相當不錯，預估可以順利標脫。

高鐵竹科雙效應 竹北房市撐起一片天【轉貼奇摩房地產】

科學園區所在的新竹，在竹北高鐵啟用後，房市一路長紅，
但這主要仍是受惠於竹科的群聚效應，引進外縣市大批就業移民，
帶動房地產蓬勃發展，而過去多由竹科人移居、自住撐起一片天的竹北房市，
近幾年，也出現不少投資客，就是瞄準竹科新貴驚人的消費力！

■不畏金融海嘯 竹北房市逆勢漲
除了竹科客層外，竹北還有來自包括湖口、台元科技園區的工作人口，
且隨著新竹的高鐵人數搭乘量增加，對於竹北房市有正面助益。
而不同於新竹本地人的購屋習慣，竹科人偏好生活機能便利的新竹市；
外來的年輕科技人則多半喜歡一溪之隔的竹北市，
形成竹北重劃區房地產特定的消費族群，
包括縣治二期、文興路與台科大重劃區，形成竹北房市推案的鐵三角。
兩年前的金融大海嘯，在科技園區工作的黃先生夫妻，
雖然沒在裁員名單之中，但周遭朋友紛紛開始休無薪假，
他們也開始感到恐慌，不過，黃先生仔細考慮過後，
決定將這幾年的年終分紅股票，投入當時一度開始下滑的房市，
買了現在的房子，「這個決定真的沒有錯，現在房價又回來了，房價漲了一成多！」

■外來客捧場 竹科新貴算盤精
從購屋族群來看，竹北的客層，在以外移客為主。
許多原非新竹縣市的人，因先生或太太被派駐到新竹工作，
開始先在當地租屋生活，但時日一長，很多人會開始發現竹北的房市深具潛力，
才會真正開始考慮落地生根，不少精打細算的竹科人，手持公司股票，
因為擔心股價直直落，連帶財產跟著縮水，加上竹北生活環境好，
房價穩定又不似台北高，因此，開始才買房子置產，
甚或將全家人都遷過來，做長期生活的打算。
一般人都認為竹科人個個都是電子新貴，光是靠分紅配股就可以買得起房子，
其實不然，就算口袋裡真的有那麼多現金，大部分竹科人買房子還是會用貸款，
至於現金則拿來做投資；此外，竹科人在買房子時，很重視公共設施，
如中庭花園、休閒設備等，注重休閒生活品質，所以，
他們也特別喜歡買屋齡新的成屋，並依個人偏好、需求另做裝潢。

科技新貴多金 晉身買房主力【轉貼奇摩不動產】

工商時報【記者馬婉珍台北報導】

受惠於景氣復甦、訂單狂增，科技新貴成為今年以來的主力買方，
成屋市場以新竹的買氣最熱，房仲業者也統計，近期有購屋計畫的民眾，
行業類別以「科技資訊業」占比最多。
東森房屋竹北店正揚加盟店店東林保舟指出，新竹縣交易量全台居冠，
尤以規劃完善的竹北地區最亮眼，受高鐵在竹北六家設站的加持，
縣政府高度重視竹北的發展，自縣治一期、縣治二期之後，
如今已進入「縣治三期」的規劃，走向低密度開發的精緻路線，
備受科技新貴喜愛，不少建商積極整合建地推案。
以內政部統計處的建物買賣移轉數據可見，5月份買賣移轉棟數創下今年以來新高，
單月表現最佳的是新竹縣市，月增率達1成以上。

台灣房屋園區直營店店長呂銘輝分析，
4月份新竹市交易熱區集中在竹北和科學園區附近，正面臨交屋潮，
且因景氣好轉，建商近期與代銷出清餘屋的速度非常快，
所以反應在5月份的買賣移轉棟數上，交易量十分驚人。
中信房屋董事長鄭余正全則表示，新竹購屋人再露頭角，
由中信房屋的「宅指數」調查報告可見，
今年第2季新竹購屋人的購屋總價與自備款，各爆增100多萬元，
增幅比北市購屋人還多，而中信房屋引用國科會的統計，
今年5月底三大科學園區入區廠商634家，累計1月至4月營業額6,805億元，
較上年同期增81.7％，且近期內有購屋計畫的民眾，
有14.2％占比民眾的行業類別是科技資訊業。

台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆認為，雖然員工分紅費用化上路後，
科技新貴不如以往多金，但科技新貴的所得仍然高人一等，
同樣以新人起薪來看，台積電新人起薪4萬元，一般大學生至企業工作起薪僅2.2萬元，
每個月相差1.8萬元，1年下來兩者差距達21.6萬元，若考慮在5年之後買房子，
這些科技新貴就比一般人多出100多萬元的自備款，購屋實力較堅強。

多空持續交戰 近期氣氛詭譎 【轉貼奇摩房地產】

新竹青草湖 高價持續觀望
最後看到新竹地區。和北市雷同，也是低價位產品獨走的局面。
新竹火柴廠活化改建的「綠光」，繼續以12萬/坪出頭的廣告低價搶市，
平均成交則約14萬/坪，仍屬區域低檔。該案客源中，來自市區者佔七成，
另外有約三成投資客。
青草湖周邊區域，則由於多為高總價透天產品，因此雖然青草湖本身已改頭換面，
湖光水色重現，也看到更多觀光客身影，但區域房市則觀望氣氛仍重；
少數成交客源則未有明顯變動，仍是區域自營商及竹科高階主管約各半，
另外也有少量北部退休族群。本區最新案為國家藝術園區內最新系列案「古根漢」，
訴求一戶一湯屋、一泳池。該案基地(丙種建地)3000坪，僅規劃15戶獨棟別墅，
價格尚未公開，但預估單戶總價將在六千萬以上。青草湖高價別墅銷況平淡，
部分個案還銷售有年；市區同質產品則反應較佳，主要因為總價相對較低，
大約1,500～2000萬左右。成交客源則同樣以區域自營商為主。


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利多VS.利空 後市須續觀察【轉貼奇摩不動產】

新竹市況仍低 新案價續墊高

新竹地區則又是另一番景象；
原則上，當地市場也受國際利空震盪遞延效應影響，市況還在低檔，
相對低單、低總價產品表現稍理想。
前週則因為端午節，因此來人小增；
不過人氣是否真回溫，還要再觀察一段時間。
新竹市市場焦點依然在關埔重劃區。
外接待設在竹北市的崑山建設「上謙」，開出26萬/坪光埔段新高，
不過仗著品牌賣點，開案初期反應還不錯。
而「上」案的區域高價地位，幾個月後可能就會換人坐；
因為同區將有中悅機構新案推出，據傳開價將直接跳上4字頭。
市區方面，「一邸」之前案名為「東門城」，規劃70餘坪雙併產品，
訴求可合併，開價36萬/坪則為市區最高；
基地距當地繁華圓環商圈頗近，是本案最大賣點。
東大路中央路口的「鴻韻」則有高架道路問題，因此開價比先前預期稍低。
不過近期反應平平；實際客源中，竹科人與在地自營商各半。

竹北市則因為投資置產比例始終高於新竹市，
.因此這波短空影響，本市較明顯可見。
雖說如此，現階段為止新案仍繼續冒出；
其中，位於高鐵車站特區，車站專區旁商業地目，
樓高可能近三十層的「時代雙星」，將開出30萬/坪。
台科大重劃區最新案「台科晶品」，則同時規劃一般二、三房及開放式格局；
後者將訴求可隔成若干小套房單元出租，應該是鎖定台科大進駐後的學生租房需求。
不過學生套房與一般產品存於同一社區，未來人員進出管理可能會是大問題。
最新的縣治三期也有新案。
走高總價路線的「雲河」為該區首宗透天案，實際位置已在特區邊緣。
除河景外，其他規劃並無特殊處。
同區第二宗大樓案則為總銷23億，基地為商業地目的「文鼎大苑」。
特區邊緣行政區已屬新埔處也有新案，為集村農舍之「閎基美麗人生」。

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央行持續打房 五、六月買氣連下滑【轉貼奇摩不動產】

內政部統計處於昨日(29號)，公佈了今年五月全台買賣移轉件數，
數據顯示全台移轉件數較四月成長5.76%，
較四月增加了1,967棟，增幅是今年以來的新高。
六大都會區相較下都顯示優於上個月，
而交易量增幅最大的三區分別為新竹市、高雄市與台北市。

住展企研室表示，嚴格來說，買賣移轉件數屬於落後指標，
因為購屋登記作業大約需時一個月至一個半月，
因此五月份公佈的買賣移轉件數，
反應的應該今年是三月至四月份中古屋的買賣交易情況，
而並非是五月份的市場真實市況。
而根據住展了解，五月份以來，中古屋的交易量已經有回檔跡象，
預售市場買氣也是同步降溫中，上個月以來，多個房市熱門指標區，
受到央行升息等影響房市的政策，和近期天氣變化影響，
買氣大不如前，看屋人潮明顯下滑。

住展的房市即時指標-住展風向球，六月的燈號亦是呈現下滑，
景氣燈號由綠燈轉為黃藍燈，顯示買賣雙方皆陷於觀望氣息。
如台北市，現階段像是中山、中正、松山等區域，
整體近期來人和成交都有減少的趨勢，
一些以高單價、高總價為主力的區域尤為明顯；
僅就個案而言，區域內較為低單、低總的產品，銷售影響程度較小。
而新竹市、竹北一帶，也都有呈現觀望的買氣，尤其竹北一帶，
週來人從五月以來減幅明顯，而新竹市近期銷售狀況則還算持平穩定；
未來，新竹、竹北推案依舊會相當火熱，
是否會因為景氣變動而調整推案量，仍待後續觀察。

內灣支線由新竹市直通竹北高鐵站 明年十月通車【轉貼奇摩不動產】

這幾天有關地方財政的問題，引發熱烈討論，這除了是5月初立院初審通過公共舉債法修正案，
提高地方舉債上限外，也因為五都選舉在即，地方首長及候選人紛紛推出建設藍圖及支票，而當中很多經費，也是由舉債而來。姑且不論經費來源為何，至少自現在開始可『期待』的是，
相關建設支票及話題將愈來愈多，且會在年底前達到高峰。

而除了五都選舉將『製造』地方話題外，桃竹兩地也都有新消息傳出。桃縣昨日由縣長吳志揚對外宣佈，縣內人口數已破200萬人升格門檻；新竹這邊則是交通部長昨日視察攸關高鐵實質利用度的內灣支線改善案，傳出將在明年10月完成。

所謂新竹內灣支線改善案，是將現有台鐵內灣線新竹市內路段高架輕軌化，增設東光、千甲及關東三站，且改善現有竹中站，再增建竹中至高鐵六家段；本案主要功能在於連結新竹市與竹北（六家高鐵車站），未來將成為新竹市民搭乘高鐵的主要接駁路線。

其實新竹高鐵與新竹市之交通接駁，原本和桃園、台中等區類似，是修築一條全新的捷運。根據92年『新竹都會區大眾捷運系統計畫』，是規劃紅、藍兩條捷運：紅線大略從高鐵站往南，穿過竹中地區，再由竹科園區後進入新竹市區(東大路)，藍線則沿光明六路貫穿竹北市區，
跨過台鐵後轉西，經頭前溪地區後進入新竹市區(經國路)，終點約在客雅溪附近。
兩線在東大路、經國路口交會。

不過93年中央以建設成本龐大(350億)、效益偏低且期程無法配合高鐵通車為由，經多次協調溝通後，以『結合捷運紅線與台鐵內灣支線改善』為替代方案；這就是現在我們看到，即將在明年10月通車的內灣支線改善案。

近年捷運一直是北台灣重要房市題材，目前的機場捷運桃園段及高鐵至中壢段，也都是區域房市炒作素材。同樣地，上述的新竹紅、藍線計劃，原本也是新竹市推案業者拉抬銷售聲勢的法寶之一。後來上述計畫胎死腹中，用來替代的內灣支線改善案，就鮮少有業者拿來做文章，原因或許是，增建路段在竹中，而當地並非新竹主要房市發展區。

現在本路段將在一年半後通車，會不會成為區域房市最新炒作題材？
根據住展企研室的觀察推判，雖說實質上是新竹市受惠較明確，但就房市論，
或許對竹北的『幫助』會略大於新竹市；畢竟新竹市平均房價較高、自用比例也高，
竹北則一直有相當高的投資置產比重。