內灣支線由新竹市直通竹北高鐵站 明年十月通車【轉貼奇摩不動產】

這幾天有關地方財政的問題，引發熱烈討論，這除了是5月初立院初審通過公共舉債法修正案，
提高地方舉債上限外，也因為五都選舉在即，地方首長及候選人紛紛推出建設藍圖及支票，而當中很多經費，也是由舉債而來。姑且不論經費來源為何，至少自現在開始可『期待』的是，
相關建設支票及話題將愈來愈多，且會在年底前達到高峰。

而除了五都選舉將『製造』地方話題外，桃竹兩地也都有新消息傳出。桃縣昨日由縣長吳志揚對外宣佈，縣內人口數已破200萬人升格門檻；新竹這邊則是交通部長昨日視察攸關高鐵實質利用度的內灣支線改善案，傳出將在明年10月完成。

所謂新竹內灣支線改善案，是將現有台鐵內灣線新竹市內路段高架輕軌化，增設東光、千甲及關東三站，且改善現有竹中站，再增建竹中至高鐵六家段；本案主要功能在於連結新竹市與竹北（六家高鐵車站），未來將成為新竹市民搭乘高鐵的主要接駁路線。

其實新竹高鐵與新竹市之交通接駁，原本和桃園、台中等區類似，是修築一條全新的捷運。根據92年『新竹都會區大眾捷運系統計畫』，是規劃紅、藍兩條捷運：紅線大略從高鐵站往南，穿過竹中地區，再由竹科園區後進入新竹市區(東大路)，藍線則沿光明六路貫穿竹北市區，
跨過台鐵後轉西，經頭前溪地區後進入新竹市區(經國路)，終點約在客雅溪附近。
兩線在東大路、經國路口交會。

不過93年中央以建設成本龐大(350億)、效益偏低且期程無法配合高鐵通車為由，經多次協調溝通後，以『結合捷運紅線與台鐵內灣支線改善』為替代方案；這就是現在我們看到，即將在明年10月通車的內灣支線改善案。

近年捷運一直是北台灣重要房市題材，目前的機場捷運桃園段及高鐵至中壢段，也都是區域房市炒作素材。同樣地，上述的新竹紅、藍線計劃，原本也是新竹市推案業者拉抬銷售聲勢的法寶之一。後來上述計畫胎死腹中，用來替代的內灣支線改善案，就鮮少有業者拿來做文章，原因或許是，增建路段在竹中，而當地並非新竹主要房市發展區。

現在本路段將在一年半後通車，會不會成為區域房市最新炒作題材？
根據住展企研室的觀察推判，雖說實質上是新竹市受惠較明確，但就房市論，
或許對竹北的『幫助』會略大於新竹市；畢竟新竹市平均房價較高、自用比例也高，
竹北則一直有相當高的投資置產比重。

國際政經仍震盪 市場人氣下滑【轉貼奇摩房地產】

竹北人氣大降 竹市相對和緩

受到股市震盪直接影響，五月竹北房市人氣一路下滑；
從月初高點至上週，來客降幅達五到八成，
上週實際平均來人則為8 20組/週。
而除了利空遞延影響及五月報稅，以致竹科人手頭無現金下訂外，
供給大增也多少產生稀釋效應。

不過顯然當地業者還是看好後市，
雖然人氣溜滑梯，但同時間新案仍不斷冒出。
當地目前有兩個較受到矚目的指標案。
高鐵特區「豐邑淵博」位在高鐵軌道東側區，
不過正面公園，前棟可直眺頭前溪景；
仗此賣點，本案開出區段近期最高價25萬/坪。
台科大重劃區近期同樣出現不少標榜頭前溪景的新案，因此價格跟著墊高；
「聚合發香禔」即號稱河景第一排，開價32萬/坪也是區域最高。

新竹市則因近年買盤有較大比例為自用，因此下滑情況比較緩和。
目前該市市場重心仍在關埔重劃區，
不過目前焦點並不是台中建商北上拓展，
也不是借殼上市的富旺國際一次推出三宗建案，
而是前幾年循工商綜合區變更模式，
推出相對低價案成功搶市的在地昌益機構重做馮婦。

昌益在光埔段的「自由曲線」，
及新竹火柴廠原址改建的「綠光」，都打出廣告價搶市；
「自」案為13.9萬/坪，「綠」案更低，僅12.9萬/坪，因此反應熱烈。
至於平均成交價，「自」案14 15萬/坪，
「綠」案12 14萬/坪，也比區域同期案低。
雖然出現『低價旋風』，不過關埔建案開價仍持續墊高。
關長段已出現新高價案，為「富宇君鼎」，
均價35萬/坪，代表高樓層單價已見4。
不過本案正臨日光公園，條件特殊，因此非屬區域一般行情。
新竹市區也再出現指標案，是位於東大、中央路口，近市政府的「鴻韻」。

本案實開32萬/坪，雖仍為新高，不過比原先外界預期的4字頭低不少。
而在「鴻」案所設，位於東門圓環旁外接待處附近，則將有新案「東門城」，
據傳開價將高達38萬/坪。臨海的南寮也有新案「天際」問世。
「天」案位置頗近南寮漁港，因此標榜海景賣點，6樓以上海景戶均價20萬/坪，
同樣創當地新高；6樓以下15萬/坪，嚴格論也頗高。
本案高樓層戶不但規劃區域罕見的大坪數產品，還採毛胚交屋；
之所以採價差拉大的做法，則是因為基地前方就是加油站。

消費動能減緩 房市多空並陳
和國際政經的短空長多相比，台灣內部近期則是利多頻傳。
繼前週GDP破表成長、失業率下降、實質薪資提升後，
上週經建會公佈的4月景氣燈號，也連續亮出第四個紅燈；
.美國商業環境風險評估公司BERI的今年第一次全球評比中，台灣也高居第四。

不過短期國際政經利空力道實在強大，
因此中央大學消費者信心指數CCI則出現八個月以來第一次下滑，
當中投資股票及購買耐久財信心都呈現下滑。
國際政經局勢丕變，確實加深大眾對未來的不確定感。

近兩週房市回檔，
除了實質面的股市下挫、資金縮水外，當中多半也有這樣的心理因素。
不過同時間民間消費動能趨緩，仍是需要注意的部份，
也可能會是影響未來房市需求面的重要觀察點。


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